今年的春天来得很快,刚过惊蛰,二环路的花儿就盛开了,只是天空失去了颜色,往年的“两会蓝”缺席了。有人戏言,今年的首要任务是抓生产搞钱,其它的事可以先放放。
3月第一周,北京楼市捷报频传,朋友圈项目的热销海报快凑齐九宫格了。
在这个追求以快制胜的时代,也不乏以自己的节奏稳扎稳打、并不盲目求快的企业,拿地近半年的北京城建·星誉BEIJING不紧不慢地推出了产品,于2021年10月拿地的通房帅府·君园更是潜伏近17个月才浮出水面,而同为国企操盘的玺悦朝阳还是像大多数新盘一样,拿地3个月即闪亮登场。
01
玺悦朝阳注重实用
两周前制造一波市场关注热度的朝北双星,三元嘉业开发的玺悦朝阳官宣了户型图,包括99平米三居、120/148平米四居。
99平米三室两厅两卫为南北通透、南向双面宽格局,客厅采取270°转角开窗设计,4米面宽保障了舒适度,南向有飘窗空间,U型厨房、干湿分离次卫、玄关收纳和家政间都是亮点,缺点是主卫为暗卫及走道面积有浪费。
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两种四居户型设计中规中矩,都采取四叶草格局,形成LDK中轴动线,南向飘窗、收纳、家政间功能齐备,餐厅侧面设置西厨功能是惊喜,缺点是U型厨房空间偏窄、148平米户型南向次卫是暗卫。
总体而言,三元嘉业在玺悦朝阳的产品打造上中规中矩,对刚改家庭注重空间实用性的需求研究到位,户型没毛病,就看精装标准如何了。(更多规划信息详见:朝阳北路三元嘉业新盘亮相,套总价约820万起)
该项目右邻保利·和光煦境户型图尚未官宣,从网传的户型图看,在同面积段的99平米三居,和光煦境做了三面宽设计,玺悦朝阳相对更有个性化,在同等价位情况下,就看买房人的喜好了。
和光煦境115平米三居与玺悦朝阳120平米四居相比,感觉多花5平米的钱住四居,还是可以让生活多一份从容。
02
星誉BEIJING亮点突出
此前,我们曾介绍今年东北部刚需、刚改需关注顺义仁和板块(详见:3万+、200多万的上车盘,要看这几个项目),北京城建开发的星誉BEIJING将提供300万价位上车的机会。
星誉BEIJING官宣了产品户型图,包括70平米两居、89/105平米三居、116平米四居。
首先,从图可见,该项目所有户型都配置了南向阳台和飘窗,除105平米三居为客厅270°转角飘窗设计、主卧带阳台外,其它三种户型都是客厅带阳台、卧室配飘窗。今年的户型设计,阳台空间的回归将成为一种趋势,这对买房人不仅多了实用的功能空间,而且可增加实际得房率。
具体到各个户型,70平米两居做出了LDK一体化空间,并有阳台延展空间,动区面积得到增大,利于收纳,该户型缺点是暗卫。
89平米三居和116平米四居格局相似,均为全明格局、南向三面宽,116平米四居户型客厅宽度竟达5米,在市场同面积段产品实属罕见,入户处设置玄关和次卫十分方便,有多处收纳空间,可变空间在于北向次卧外连设备平台,在交房时能否合入室内。
105平米三居不仅采取了客厅270°转角飘窗的网红设计,而且客厅面宽达6.8米,这样的空间处理,不仅把常见两面宽户型的客厅变为更加宽阔的横厅,而且加大了厨房的宽度,使整个LDK空间变得更加舒适。该户型的缺点为北向一间次卧有缺角、不方正,且主卫是暗卫,另一间次卧同样要看设备平台空间的使用。
总体而言,星誉BEIJING在产品设计上敢于创新,应对目标青年客群的喜好做了深入研究,将重心放在了公共空间的打造上。
按4.4万元/平米的指导售价,该项目300万—510万元的总价,对东北部的刚需和刚改人群,在仁和板块又多了一个选择。
效果图
另外,将填补仁和板块轨道配套空白的地铁20号线(R4线),虽未进入今年北京重点工程计划,但首站临河站一体化规划设计方案刚刚评出优胜设计方案,将打造地上高架站,设置空中廊桥与商业建筑,和内街形成立体的闭环通道,打造步行友好街区,建成后将成为仁和板块的城市微中心。
对于买仁和板块的人来说,虽然今年看不到20号线一期开工,但是相关工作都在推进之中,还是值得高兴的。
临河站效果图
03
帅府·君园低调奢华
帅府·君园这个项目,是2021年10月第二批次土拍中,由通州房地产公司2.95亿元兜底的通州于家务地块,占地约2.52万平米,规划建面约3.71万平米,容积率为1.6,配建一所3200平米幼儿园。
该项目拿地楼面价仅约0.82万/平米,指导售价为3.1万元/平米,是2021年土拍成交61宗商品房用地中地价最便宜的地块,指导售价也仅高于房山长沟镇地块。
要说这可是通州的项目,听着价格怎么那么诱人呢?这你就需要了解于家务在什么位置了,从地图上看,在北京东南方位,六环外,京津高速西南侧。如果导航项目售楼处,距离通州副中心的北京市政府约27公里,距离廊坊市政府约20公里,也就是说,这里距离北京和廊坊的交界不远,但对于通州城区,着实也不近。
了解清楚于家务的位置,你就知道这里并不是通州区住宅供应的主力板块,此前只有首开缇香郡、糖果公社(商办公寓)和共有产权房等少数几个项目。
虽然处于通州区的边缘,但是这里仍需执行通州双限标准,而帅府君园项目也将优先向疏解主体职工家庭出售,那意思应该是指迁至副中心办公的党政机关、企事业单位的职工吧。
让我们来看看项目的产品:规划11栋楼,148套房源,包括洋房和叠拼两种产品,洋房为220平米大平层,叠拼为221—168平米上、中、下叠。按指导售价3.1万元/平米计算,套总价约682万元起。
无论产品面积区间,还是总价,都不是为刚需准备的菜。
洋房220平米做了四室两厅三卫格局,入户正对独立玄关,居室中央有洄游动线,南向三面宽达15米,7.3米的宽厅还带外阳台,餐厨一体化设计,南向双卧带飘窗,主卧套房有两个门,配置双衣帽间,主卫四段式设计配置双面盆,另有独立储藏间。
这妥妥的是按大平层豪宅的标准设计,仅看户型格局,并不亚于中心城区10万+的项目。
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再看项目的259平米下叠产品,一层为LDK一体化公区和老人套房,7米宽厅,有公卫,最大亮点是外带小院,可从庭院入户,这种私家庭院在绝大多数项目中都是不能存在的。
二层三间卧室全部朝南,整体面宽达10.4米,主卧为南北通透、带步入式衣帽间和独立书房的豪华配置,北侧还有一间可供孩子学习或玩耍的独立空间。此外,配有私家电梯。
看了产品设计,帮主理解了为什么该项目拿地后一年多才入市,这种具有定制理念的大宅,必须针对目标人群的生活方式进行深研,才能打造出契合度很高的产品,正所谓慢工才能出细活。
效果图